A Norma da ABNT prevê 4 métodos de Avaliação de Imóveis principais, sendo o mais utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Este método a princípio se baseia na pesquisa de mercado, assim como o cliente que quer economizar e fazer sua avaliação a partir de pesquisa de anúncios na internet; no entanto a grande diferença dele é que a pesquisa de amostras serve apenas como “ponto de partida” da avaliação.

O grande diferencial desta avaliação feita por um perito avaliador de imóveis com aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é a homogeneização dos dados.

A homogeneização é a aplicação de coeficientes corretivos de preço, de forma que imóveis com características diferentes sejam colocados em mesma base e possam ter seu preço comparado. Como exemplo, podemos citar a homogeneização pelo Fator Testada. Imagine que estamos avaliando um imóvel com 10 metros de testada (frente) e que, na pesquisa por amostras, encontramos um imóvel a venda com 5 metros de frente. Para que possamos comparar estes dois imóveis, precisamos colocar esta amostra de 5 m de frente na mesma base do imóvel a ser avaliado, que possui 10 m de frente. Para se fazer isso é preciso aplicar um fator de homogeneização denominado fator testada.

Este é apenas um exemplo de homogeneização, mas como já mencionado anteriormente existem vários fatores, tais como profundidade, fator transposição, padrão construtivo, estado de conservação das benfeitorias, melhorias da região, vocação do imóvel dentre outros.

Devido ao considerável valor envolvido em qualquer transação imobiliária é extremamente recomendado que faça avaliação de imóvel apenas com um perito avaliador de imóveis.

Entenda o que faz um perito avaliador de imóveis

O perito avaliador de imóveis é um profissional capacitado para avaliar imóveis, com base em informações técnicas, garantindo que o cliente não faça um mau negócio. Mais do que isso, é esse profissional que pode fazer a avaliação patrimonial que é usada como prova em diversos processos judiciais.

Também conhecido como perito imobiliário, o especialista geralmente é acionado em casos de disputa de heranças e outros litígios que envolvem disputa por imóvel.

Para atuar com essa função, o profissional precisa ter a formação de Corretor de Imóveis, bem como ser credenciado no CRECI e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) junto ao COFECI. Para ser considerado um perito imobiliário, também é necessário a realização de uma especialização na área.

Além disso, segundo a legislação atual, também podem prestar esse tipo de serviço, indivíduos que estejam cursando Gestão Imobiliária ou Transações Imobiliárias. Mas, de modo geral, geralmente são os corretores que acabam se aperfeiçoando nessa função.

Em quais áreas o perito avaliador de imóveis atua?

O avaliador de imóveis pode atuar em diferentes tipos de áreas. Ele pode realizar avaliações para: empresas, clientes particulares, prefeituras, órgãos públicos em geral e consórcios imobiliários.

Além disso, ele também pode exercer a o cargo de Assistente Técnico Judiciário. O profissional pode atuar em vários tipos de ações judiciais, mas existem algumas que são mais comuns, entre elas estão:

• Desapropriações;
• Reintegração e Manutenção de Posse;
• Indenizatórias;
• Percas e Danos;
• Lucros Cessantes;
• Renovatórias de Locação;
• Vistorias;
• Usucapião;
• Demarcatórias;
• Interdito proibitório entre outras.

Nos casos de perícia para processos que estão em tramite na justiça, o especialista recebe o nome de Perito Avaliador Judicial. Nessas situações, geralmente é o próprio juiz encarregado de solicitar a avaliação imobiliária ao perito.

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Na maioria das vezes, o proprietário recorre a métodos mais baratos para precificar seu imóvel, seja consultando anúncios na internet ou recorrendo a um corretor de imóveis.

Estas duas formas de avaliar um imóvel não estão de todo errada, no entanto podem trazer sérios prejuízos ao proprietário, dependendo do imóvel que possui. Isto porque a avaliação superficial do imóvel pode não levar em conta uma série de fatores que valorizam seu bem, como por exemplo, testada, profundidade, fator transposição, padrão construtivo, estado de conservação das benfeitorias, melhorias da região, vocação do imóvel dentre outros.

Várias são as vantagens e os benefícios garantidos por uma avaliação criteriosa. Mendonça (2012) destaca como principais benefícios:

• Segurança na compra e venda do bem, uma vez que situações constatadas pelo avaliador será por ele comentadas no documento avaliatório.
• Análise de viabilidade de negócios e investimentos, através de ponderações do avaliador sobre como realiza-los e qual o mais adequado momento para isso.
• Maior segurança na atualização de ativos imobiliários, uma vez que situaçõesque resultem em valorização ou depreciação do bem serão ponderadas.
• Credibilidade na avaliação realizada, notadamente em virtude de o avaliador não ter interesse pessoal na eventual negociação do bem.

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A localização é um fator determinante para uma avaliação imobiliária. A proximidade com pontos de transporte público, estacionamentos e pontos de táxi costuma aumentar o valor do imóvel.

O mesmo vale para regiões que estão próximas ao comércio. Contar com hospitais, supermercados, padarias e bancos é um ponto muito favorável na avaliação.

Entretanto, a poluição sonora também influencia na avaliação do imóvel e ambiente com grandes aglomerações de pessoas como casas de show e bares tendem a diminuir o valor.

Áreas consideradas mais violentas também costumam ser mais desvalorizadas, assim como regiões com baixo acesso a infraestruturas básicas como pavimentação e saneamento.

Por serem muitas questões atuando em conjunto, a localização é extremamente estratégica e deve ser observada com cautela durante a avaliação, para que todos os fatores sejam ponderados de forma adequada.

Estrutura do empreendimento

As condições da construção também são observadas durante a avaliação do imóvel. Deve ser analisada a existência de rachaduras, infiltração e também as condições dos pisos e vigas presentes.

Terreno

Ao avaliar o terreno é essencial se atentar a metragem, nivelamento, tipo de solo, topografia, proximidade com corpos hídricos e se existem regiões dentro do espaço delimitado que sejam impróprias para construção, pois esses fatores podem valorizar ou diminuir o valor do imóvel

Mercado

É preciso também levar em conta a realidade da região em que o imóvel está inserido.

Comparar imóveis com mesmas dimensões assim como dentro do mesmo bairro é uma tática inicial interessante, mas não pode esquecer-se dos demais diferenciais, pois cada um deles infere diretamente no preço.

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Pode ser também pedido por instituições financeiras para casos em que o imóvel em questão servirá como garantia ou penhora e pode ser pedido também pelo poder público, em casos de desapropriação ou determinação do valor da base tributária de IPTU e ITBI.

Pode ser pedida ainda nas empresas privadas, para fins fiscais e contábeis e em situações de incorporação, fusão, dissolução ou cisão de sociedades.

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